นายนิติธร แก้วโต หรือทนายเจมส์ เปิดเป้าหมายที่แท้จริงของกฎหมายครอบครองปรปักษ์ ว่ามีเพื่อลงโทษเจ้าของที่ดินที่ปล่อยให้รกร้าง ไม่ดูแล จนผู้อื่นสามารถเข้ามาครอบครองโดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ และครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีขึ้นไป แต่จะครอบครองปรปักษ์ได้ ต้องให้ศาลเป็นผู้สั่ง ส่วนการให้เช่าหรือเจ้าของมีหนังสืออนุญาตให้ใช้ ไม่ถือเป็นการครอบครองปรปักษ์
ทนายชี้กรณี “บ้านอากู๋” หากครบ 10 ปี ได้ครอบครองปรปักษ์
การครอบครองปกปักษ์ที่เป็นข่าวอยู่ขณะนี้ กรณีบ้านของอากู๋นั้น ทนายเจมส์มองว่าเข้าเงื่อนไขครอบครองปรปักษ์บางประเด็น เพราะฝั่งผู้ร้องขอครอบครองปรปักษ์มีการเข้าไปพัฒนาบ้านหลังดังกล่าวจริง แต่ปัญหาคือเรื่องระยะเวลาในการครอบครอง ที่ฝั่งเจ้าของบ้านมีข้อมูลยืนยันว่าเข้าไปพัฒนาไม่ถึง 10 ปี ส่วนเงื่อนไขการครอบครองอย่างเปิดเผยนั้น เป็นการทำขณะเข้าไปรอบ 2 ที่มีการติดป้ายแสดงความเป็นเจ้าของหน้าบ้าน ซึ่งระยะเวลาก็ยังไม่ครบ 10 ปีตามกฎหมาย
ย้อนคดี ‘ครอบครองปรปักษ์’ บ้านอากู๋
กลายเป็นประเด็นที่ได้รับความสนใจในสังคมอย่างมาก กรณีเพื่อนบ้านบุกรุกเข้าไปรีโนเวทบ้านที่ปล่อยร้าง โดยต่อเติมบ้านทำเป็นสำนักงาน ซึ่งประเด็นดังกล่าวเป็นที่วิพากษ์วิจารณ์หลังมีคู่รักคู่หนึ่งที่กำลังจะแต่งงานกันโดยทาง ญาติของฝ่ายชายที่มีศักดิ์เป็นลุงจะยกบ้านหลังดังกล่าวให้เพื่อเป็นของขวัญแต่งงานให้กับหลานชาย
ซึ่งบ้านหลังดังกล่าวนั้นเป็นชื่อของลุงของฝ่ายชายซึ่งซื้อบ้านหลังนี้ไว้ตั้งแต่ปี 2534 โดยเป็นหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งย่านถนนนวมินทร์ กรุงเทพฯ แต่เมื่อเดินทางไปดูบ้านหลังดังกล่าวกลับพบว่ามีคนเข้ามาอาศัยอยู่และต่อเติมบ้านไปจากเดิม
ทั้งนี้ทางผู้บุกรุกอ้างว่าหลังจากที่ได้เข้ามาซื้อบ้านเมื่อปี 2545 ซึ่งอยู่หลังมุมตรงข้ามกับทางบ้านที่บุกรุกเข้าไปต่อเติม โดยในช่วงนั้นบ้านหลังดังกล่าวไม่มีผู้อยู่อาศัยและสภาพบ้านมีการปล่อยรกร้าง ซึ่งหลังจากนั้นพยายามติดต่อหาเจ้าของบ้านเพื่อที่จะซื้อบ้านหลังดังกล่าวต่อเพื่อทำเป็นสำนักงานแต่ก็ไม่สามารถติดต่อได้
ประกอบกับในช่วงนั้นบ้านหลังดังกล่าวมีสภาพที่ทรุดโทรมโดยรื้อต้นไม้และต่อเติมหลังคาหน้าบ้านเพิ่ม พร้อมทำพื้นที่เชื่อมต่อระหว่าง 2 บ้าน ในส่วนของด้านข้าง
อย่างไรก็ตามหลังจากนี้ทางเจ้าของบ้านต้องการขอบ้านคืนก็ยินดีที่จะย้ายของออก โดยไม่มีการเรียกเก็บค่าต่อเติมดูแลบ้านแต่อย่างใด และยอมรับผิดในสิ่งที่เกิดขึ้น พร้อมกันนี้หากทางเจ้าของบ้านอยากจะให้เช่าหรือขายตนเองก็ยินดี
ซึ่งในส่วนของคดีความ ทางทนายเดชา ได้ระบุข้อกล่าวหาเอาผิดเพื่อนบ้านที่บุกรุกต่อเติมไว้ 3 ข้อหา คือ 1.ข้อหาบุกรุก 2 ทำให้เสียทรัพย์ และ 3 ลักทรัพย์โดยร่วมกระทำความผิดตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป
ขณะที่เมื่อวันที่ 26 ก.พ. 67 มีรายงานว่า เจ้าหน้าที่ พิสูจน์หลักฐาน และเจ้าหน้าที่มูลนิธิร่วมกตัญญู เข้าร่วมตรวจสอบในจุดเกิดเหตุบ้านคู่กรณีครอบครองปรปักษ์ พบร่างนางสาวภานุมาส อายุ 52 ปี ผู้เสียชีวิตนอนเสียชีวิตอยู่บนพื้นห้องนอนชั้น 2 จากการตรวจสอบเบื้องต้นพบว่า สาเหตุของการเสียชีวิตน่าจะมาจากการผูกคอโดยใช้ผ้าขนหนู และไม่พบร่องรอยการต่อสู้ ซึ่งคาดว่า จะเสียชีวิตมาไม่เกิน 3-4 ชั่วโมง และไม่พบหลักฐานอะไรที่เป็นลักษณะของการสั่งเสีย ขณะที่ญาติผู้เสียชีวิตคาดว่าเกิดจากความเครียดของคดีดังกล่าว
จากประเด็นดังกล่าวทำให้มีการพูดถึงข้อกฎหมาย ‘ครอบครองปรปักษ์’ คืออะไร สามารถทำได้ในกรณีใด และไม่สามารถทำได้ในกรณีใด วันนี้ทีมข่าว Mono 29 รวบรวมข้อมูล ข้อกฎหมาย มาไว้ดังนี้
การครอบครองปรปักษ์ คืออะไร ?
การครอบครองปรปักษ์ เป็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 โดยบัญญัติว่า
“ผู้ใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร์ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
เปิด 6 หลักเกณฑ์ครอบครองปรปักษ์
- ๑. ครอบครอง หมายถึง กิริยายึดถือทรัพย์สิน เช่น เข้าทําประโยชน์ปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ในเรือกสวนไร่นา ถือว่าได้ครอบครองเรือกสวนไร่นานั้นแล้ว เป็นต้น
- ๒. ทรัพย์สินของผู้อื่น หมายถึง ทรัพย์สินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่ ในกรณีที่ดิน จะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดหรือตราจองเท่านั้น
- ๓. โดยสงบ คือ การครอบครองโดยปราศจากการข่มขู่ การใช้กําลัง การหลอกลวง และไม่มีใครมาหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของ หรือการฟ้องร้องขับไล่
- ๔. โดยเปิดเผย คือ การครอบครองโดยมิได้หลบซ่อนเร้นปิดบัง หรืออําพรางใดๆ
- ๕. ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ การครอบครองโดยเจตนาตั้งใจที่จะเป็นเจ้าของ ทรัพย์สินนั้น ไม่ใช่การครอบครองแทนผู้อื่น เช่น คนสวนเฝ้าสวนแทนเจ้าของสวนหรือ ครอบครองตามสัญญาที่ได้ให้อํานาจไว้ เช่น การครอบครองที่นาเพื่อทํานาตามสัญญาเช่านา เป็นต้น
- ๖. ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ติดต่อกัน ๑๐ ปี หรือสังหาริมทรัพย์ ๕ ปี
ซึ่งที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันมีเจ้าของที่ดินจำนวนไม่น้อยที่มีโฉนดที่ดินอยู่ต่างจังหวัด แต่ไม่ได้เข้าไปดูแลที่ดินเป็นเวลานาน กระทั่งอาจมีบุคคลอื่นเข้ามาครอบครองหรือทำกินในที่ดินผืนนั้น
ซึ่งการที่จะครอบครองปรปักษ์โดยถูกต้องนั้น ต้องกระทำตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ได้บัญญัติไว้ให้ครบถ้วน
ข้อมูลจากสำนักงานกิจการยุติธรรม ระบุว่า ในทางปฏิบัติ แม้จะเข้าองค์ประกอบตามมาตรา 1382 กำหนดแล้ว บุคคลที่อ้างการครอบครองปรปักษ์นั้น ต้องดำเนินการ ”ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้มีคำสั่งให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์” พร้อมแสดงหลักฐาน
ก่อนศาลจะพิจารณา ศาลจะมีหมายส่งไปยังเจ้าของที่ดิน ที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ดังกล่าว เพื่อให้มาคัดค้าน และศาลจะมีคำสั่งให้ผู้กล่าวอ้างการครอบครองปรปักษ์ดำเนินการเกี่ยวกับการรังวัดที่ดินพิพาท เพื่อประกอบการพิจารณาด้วย
กรณีไม่มีผู้คัดค้าน ศาลอาจจะมีคำสั่งให้บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้นั้นต้องนำคำสั่งศาลไปติดต่อกรมที่ดินเพื่อขอเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้
ลักษณะของ ‘การครอบครองปรปักษ์’
- ที่ดินที่จะเข้าไปของปรปักษ์นั้นต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์เท่านั้น เช่นโฉนดหรือตราจอง
- เป็นการครอบครองโดยสงบ กล่าวคือไม่มีการถูกข่มขู่หรือใช้กำลัง หรือไม่มีใครมาห้ามกีดกันแสดงความเป็นเจ้าของ หรือ การฟ้องขับไล่
- ครอบครองโดยเปิดเผย เป็นการครอบครองโดยมิได้ซ่อนเร้นปิดบังหรืออำพรางใด ๆ อาทิ การแสดงชื่อเสียค่าน้ำ ค่าไฟ
- ครอบครองปรปักษ์ครบ 10 ปี โดยสงบ และเปิดเผย
- เป็นการครอบครองที่เป็นไปด้วยความสุจริต คือมีการเข้ามาอยู่อาศัย หรือ หาผลประโยชน์ โดยไม่ได้มีเจตนาในการฉ้อโกงเจ้าของพื้นที่
โดยหากผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีคุณลักษณะตามเกณฑ์ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 จะต้องไปร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาแสดงสิทธิในที่ดินว่าผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินนั้นเป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมาย
หลังจากนั้นต้องไปดำเนินการติดต่อยังสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนที่ดินเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของที่ดินเดิมในโฉนดที่ดินนั้นมาเป็นของผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินเสียก่อน
อย่างไรก็ตามในกรณีที่ดินที่ไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ อาทิเช่น น.ส. 3 หรือไม่มีหลักฐานเลย จะมีสิทธิเพียงการครอบครองเท่านั้น ไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 ได้
คำพิพากษาฎีกาในคดี ‘ครอบครองปรปักษ์’
คำพิพากษาฎีกาที่ 13969/2558
- บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่น ที่ดินนั้นจะต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เสียก่อน จึงจะถูกอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง แม้จะมีเจตนาครอบครองอย่างเป็นปรปักษ์ก็หาได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเป็นสิทธิคนละประเภทกับสิทธิครอบครองที่มีอยู่แต่เดิมไม่ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดิน น.ส. 3 ก. ที่มีเพียงสิทธิครอบครอง โจทก์จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 14291/2558
- จำเลยให้การในตอนหนึ่งว่า โจทก์ได้แสดงความเป็นเจ้าของในที่ดินพิพาท เมื่อปี 2542 พร้อมกับแจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท แต่จำเลยไม่ยอมออกไป ตามคำให้การดังกล่าว แม้จะถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แต่เมื่อนับตั้งแต่วันดังกล่าวจนถึงวันฟ้องก็ยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครอง
คำพิพากษาฎีกาที่ 679-682/2559
- การที่จำเลยทั้งสี่เข้าครอบครองปลูกบ้านอาศัยอยู่ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยไม่เคยถูกผู้ใดโต้แย้งคัดค้านก่อนหน้านั้น จึงถือเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยมาตลอด รวมเวลาของผู้โอนกับเวลาที่จำเลยทั้งสี่ครอบครองเกินกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยทั้งสี่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382
- อีกทั้งกฎหมายมิได้บัญญัติไว้อย่างแจ้งชัดว่า ผู้ที่จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยการครอบครองนั้น จะต้องรู้ว่าทรัพย์สินที่ตนครอบครองเป็นของผู้อื่น ข้อสำคัญมีเพียงว่า การครอบครองนั้นมีลักษณะเป็นการครอบครองเพื่อตน มิใช่ครอบครองแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่น เป็นผู้อาศัยหรือผู้เช่า แม้ผู้ครอบครองจะเข้าใจว่าที่ดินที่ตนครอบครองเป็นของตน แต่ความจริงยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นอยู่ ก็หาทำให้สิทธิจากการครอบครองเสียไปไม่
5 วิธีป้องกันไม่ให้ที่ดินของเราถูกครอบครองปรปักษ์
- 1. หมั่นตรวจเช็คที่ดินในมืออย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินเปล่ายังไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไร
- 2. ติดป้ายให้ชัดเจนบนที่ดินหรือด้านหน้าของที่ดินว่า “ที่ดินนี้เป็นที่ดินส่วนบุคคล ห้ามบุกรุก”
- 3. เสียภาษีที่ดิน หรือโรงเรือนให้ถูกต้องตามกฎหมาย
- 4. หากมีคนอื่นเข้ามาครอบครอง ให้รีบคัดค้านหรือโต้แย้งทันที
- 5. แต่ตราบใดที่ยังไม่มีคำพิพากษา เราในฐานะเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินก็มีสิทธิต่อสู้ได้ตลอด
อ้างอิง: สำนักงานกิจการยุติธรรม, เว็บไซต์ วุฒิสภา
